שאלות ותשובות בנושא משכנתא

בענף המשכנתאות, יש כל מיני מונחים מלחיצים שלא תמיד מובנים. על כן, אנחנו מזמינים אתכם להמשיך בקריאת הכתבה ולקרוא שאלות ותשובות שיעשו לכם סדר בכל הקשור למשכנתא.

המאמר בשיתוף עם אתר יועץ משכנתא דיגיטלי חכם.

שאלה מס' 1 – מהי משכנתא?

מדובר על הלוואה לרכישת נכס או לכל מטרה. כלומר, כאשר אתם לוקחים משכנתא, אתם מקבלים הלוואה לרכישת בנק או למטרות אחרות כמו, איחוד הלוואות, סגירת חובות, סיוע לבן משפחה לרכוש דירה, פתיחת עסק ועוד. למעשה, ההבדל בין משכנתא לבין הלוואה רגילה הוא שבהלוואת משכנתא, אתם תצטרכו לשעבד את הנכס לטובת הבנק.

הבנק מספק לכם הלוואה גדולה ומשמעותית ועל כן הוא צריך שיהיה לו עירבון ביד כנגד אותה הלוואה. במידה ולא תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא, הבנק יוכל למכור את הנכס וכך להשיב את כספי ההלוואה.

שימו לב, חשוב לציין שלבנקים אין שום רצון או אינטרס למכור את הנכס (במידה ולא תוכלו לעמוד בתשלומי המשכנתא) והם יעשו הכל על מנת להימנע מהמצב הזה. על כן, יש הרבה פעמים בהם הבנקים מלכתחילה לא יאשרו את הלוואת המשכנתא במידה ויש חשש שלא תעמדו בתשלומים.

שאלה מס' 2 – מהם היתרונות של הלוואת המשכנתא?

יש כמה יתרונות בולטים בהם:

-פריסת תשלומים נוחה.

-הלוואה ארוכת שנים. כלומר, אפשר לפרוס את המשכנתא ל-30 שנים או עד גיל 80 (המוקדם מביניהם). כמו כן, ההלוואה היא גמישה ואפשר לבצע מחזור משכנתא.

-ריביות נמוכה בהשוואה להלוואות אחרות שהבנק מציע.

-אפשר להרכיב את הלוואת המשכנתא מכל מיני מסלולים וכמו כן אפשר לבחור במסלולים שיותר מתאימים או שפחות מתאימים.

שאלה מס' 3 -מהם החסרונות של הלוואת המשכנתא?

לצד היתרונות שהוזכרו קודם לכן, יש גם כמה חסרונות והם:

-ההחזר החודשי עולה. כלומר, נניח והחלטתם לקחת הלוואת משכנתא והייתם בטוחים שתשלמו את אותו הסכום כל חודש, אז קחו בחשבון שבפועל לא כך הדבר. הסכום לא יישאר אותו הדבר. למעשה, הוא רק יעלה עם הזמן.

-רוב האנשים רוצים וודאות ולא רוצים לקחת סיכונים. הבעיה היא ששני הדברים האלה מתערערים בגלל שחלק מהמשכנתא צמוד למדד או בריביות משתנות.

-מסלולי הלוואת המשכנתא יכולים להיות יתרון אך גם חיסרון. בגלל שיש יותר מדי מסלולים, מי שחסר ידע בתחום, יכול עוד יותר להתבלבל. הדבר בא לטובת הבנקאים שלא בטוח שימליצו בהכרח על המסלול הכי מתאים.

-במידה ואתם מחליטים לפרוע את המשכנתא מוקדם יותר, אתם עשויים לשלם קנסות לבנק ומדוע? כי הבנק תכנן להרוויח מכם סכום מסוים על המשכנתא ובמידה ופרעתם אותה מוקדם יותר, הרי שהרסתם לו את התכניות.

שאלה מס' 4 – איך עובד תהליך אישור משכנתא?

לפני שאתם סוגרים את עסקת הנדל"ן שלכם, מומלץ לגשת לבנק ולבקש אישור עקרוני.
הוא בעצם מראה על נכונות הבנק להעמיד את סכום האשראי המבוקש לרכישת הנכס.
לדוגמה, אם ביקשתם מהבנק משכנתא של מיליון שקלים לטובת רכישת דירה, הבנק יבדוק בצורה מעמיקה את כל המסמכים שלכם וייתן את האישור שלו לסכום האשראי המבוקש (שימו לב, יכול להיות שהבנק לא יאשר כלל את הסכום או שיאשר סכום נמוך יותר).
תוקף האישור הוא ל-45 יום וכל זאת במידה וההכנסות שלכם נשארו אותו דבר, לא פוטרתם ממקום העבודה וכו'.

שאלה מס' 5 – איזה מסמכים צריך להביא לבנק לטובת קבלת אישור עקרוני?

להלן המסמכים:

תעודת זהות וספח, 3 תלושי שכר אחרונים, פירוט עובר ושב מ-3 החודשים האחרונים, פירוט הלוואות קיימות, פירוט על מצב משפחתי ותעסוקתי, חוזה רכישה או סכום המשכנתא הנדרש, דוח חיווי אשראי.

אגב, בחלק מהבנקים תוכלו לקבל אישור עקרוני על סמך שיחת טלפון. במידה והבנק יגלה שהפרטים שמסרתם בשיחת הטלפון אינם נכונים או לא מדויקים, הוא יכול לחזור בו ולא לתת לכם את האישור.

שאלה מס' 6 – מה עושים לאחר שיש אישור עקרוני מהבנק?

ממשיכים לבניית תמהיל המשכנתא וכמו כן לניהול משא ומתן מול הבנקים. העדיפות היא לקחת את שירותיו של איש מקצוע שיעשה זאת עבורכם.

שאלה מס' 7 – מה קורה אחרי שחותמים על המשכנתא בבנק?

עוברים לשלב הבא והוא שלב הביטחונות. הבנק יבקש מכם לשלוח שמאי לנכס. זה יבדוק את תקינות הנכס ברמה המשפטית, את חוזה הרכישה וכמובן את שווי הנכס. לאחר מכן, יהיה עליכם להציג ביטוח חיים וביטוח נכס. בהמשך תדרשו לרשום את הנכס ברשם המשכונות ולרשום הערת אזהרה בטאבו וזאת על מנת שלא תוכלו למכור את הנכס ללא סילוק מלא של הלוואת המשכנתא. לבסוף, התהליך יסתיים כאשר הבנק יבקש מכם לחתום על מסמך ייפוי כוח בלתי חוזר בפני נוטריון.