כללים שמאיים בהערכת שווי נכס נדל"ן

דוח הערכת שווי נכס יוצר היבט קריטי בשוק הנדל"ן אשר משפיע על כל נושא הקשור למקרקעין, החל במחירי קנייה ומכירה ועד למיסוי ולתשואות של ההשקעה. כללים שונים עשויים להשפיע באופן משמעותי על הערכת הנכס והם מאיימים לעיתים על הורדת הערך הידוע של הנכס. הבנת כל הגורמים הללו היא חיונית ביותר עבור בעלי נכסים, משקיעים ואנשי מקצוע בתחום הנדל"ן.

חוקים ותקנות בתחום המקרקעין

החוקים הממשלתיים בנושאי מקרקעין מכתיבים כיצד אפשר להשתמש בנכס, בין שלמטרות מגורים, מסחריות או תעשייתיות וזאת על פי אפיון האזור שנקבע על ידי הרשות המוניציפלית ותקנות אלו משפיעות על הערכת שווי נכס. לדוגמה, אם אזור מגורים שונה לטובת שימוש מסחרי זה עשוי להיראות מועיל בהתחלה, אך שינוי זה עלול להוביל להגברת התנועה, הרעש והזיהום, מה שהופך את האזור הספציפי לפחות נדרש ומתאים פחות למגורים ובכך להפחית את הערך הכספי של הנכס.

תקנות איכות הסביבה

בשנים האחרונות יש הקפדה של המשרד להגנת הסיבה על אכיפת התקנות של איכות הסביבה שמטרתן היא להגן על משאבי הטבע ועל בריאות הציבור. אף על פי שמדובר בתקנות שהן חיוניות, תקנות אלה יכולות להטיל הגבלות על השימוש בקרקע והן משפיעות באופן ישיר על הערכת הנכס. לדוגמה נכסים המתוכננים להיבנות באזור שעל פי בדיקות הקרקע ותת הקרקע יש בו זיהומים כמו שימוש שבוצע בעבר בחומרים מסוכנים או בחומרי נפץ, עלול לגרור דרישה של טיפול וטיהור משמעותי בקרקע ומדובר בפעולות שהן יקרות מאד. לכן חברות קבלניות שיקבלו את דוח הערכת שווי נכס יירתעו מהקמת מבנים בסביבה גיאוגרפית זו, וזאת לאור העלויות הצפויות, הלא צפויות וההשלכות של הבעיות המהותיות בקרקע.

חוקי בנייה ותקני בטיחות

חוקי בנייה קפדניים ותקני בטיחות נחוצים להבטחת סביבה בטוחה הן בעת הבנייה והן לאחר כניסת הדיירים למגורים. עם זאת, תקנות אלו אשר מתעדכנות מעת לעת עשויות לייקר מאד גם את עלות ביצוע התשתיות, עבודות הפיתוח בתחילת הדרך ושל האחזקה של הנכס בעתיד. כאשר בעלי נכסים מחויבים להשקיע כספים רבים בשדרוגים ובתיקונים כדי לעמוד בתקנים חדשים, ההוצאות המוגדלות הללו עלולות לגרוע מהערך הכולל של הנכס. מצב זה נכון במיוחד עבור נכסים ישנים שיש צורך לבצע בהם שיפוץ מקיף.

מדיניות מיסוי בישראל

תשלומי ארנונה הם גורם משמעותי בעת הערכת שווי נכס. ארנונה גבוהה יכולה להרתיע קונים פוטנציאליים, ולהפחית את הביקוש לנדל"ן באזורים מסוימים. כמו כן, שינויים במדיניות המיסוי, כגון העלאת תעריפי הארנונה או הטלת מיסים חדשים, עלולים להפחית את ערכי הנכס. הקונים הפוטנציאליים חייבים לשקול את הנטל הפיננסי הפוטנציאלי לאחר קבלת הערכת שווי השקעות הנדל"ן שלהם.

כללים שמאיים עשויים להשפיע באופן משמעותי על הערכת הנכס. חוקי האזור, תקנות איכות הסביבה, חוקי בנייה, מדיניות מיסוי ועוד ממלאים תפקידים מכריעים בקביעת שווי השוק של נדל"ן. בעלי נכסים, משקיעים ואנשי מקצוע בתחום הנדל"ן חייבים להיות תמיד מעודכנים לגבי גורמים אלה כדי לנווט ביעילות את השקעותיהם בנכסים שלהם בשוק המורכב של הנדל"ן בישראל. על ידי הבנה של ההשפעות העתידיות של תקנות אלה בסיועו של שמאי מקרקעין המבצע עבורם את הערכת שווי נכס, בעלי עניין יכולים לקבל החלטות מושכלות יותר ולהגן טוב יותר על ערך הנכסים שלהם.