שרותי נוטריון אקספרס

פיצוי בגין הפרת חוזה שכירות

מאת: אלעד שניר, צוות האתר

הפיצוי הכספי בגין הפרת חוזה שכירות נקבע על פי המופיע בהסכם. יחד עם זאת, במאמר הבא נסביר מתי נדרש בית המשפט להפחית או להעלות את סכום הפיצוי.

חוזה שכירות סטנדרטי מחייב את הצדדים בדיוק כמו כל חוזה אחר. בניגוד למה שנהוג לחשוב, הפרת חוזה שכירות עשויה להביא את בית המשפט לפסוק פיצויים על סכומים גבוהים, גם מעבר לאלו המופיעים בחוזה. יש לבחון כל מקרה לגופו ולבדוק מתי פיצוי בגין הפרת חוזה שכירות אכן יהיה יוצא דופן, אך חשוב להקפיד מלכתחילה על התנאים כפי שהם מופיעים בהסכם.

דגשים בעריכת חוזה

ראשית, מה שמובטח בעל פה על ידי השוכר או המשכיר ואינו מופיע בהסכם השכירות אינו תקף בעת תביעות הפרה. חלק גדול מהסכמי השכירות ממשיכים להיות תקפים לאורך שנים ארוכות ולכן כדאי לבדוק מראש כי התנאים עונים על הדרישות של שני הצדדים. הסכם שכירות כולל הוראות פעולה ומגדיר את המחדלים אשר נחשבים להפרה. ישנה הבחנה בין הפרה יסודית לבין הפרה רגילה, ומתוך סוג ההפרה יכול בית המשפט לפסוק על פיצוי הולם. מעבר לכך, במסגרת הסכם השכירות צריכים הצדדים להגדיר את הסעדים המשפטיים המקובלים עליהם. במידה ואחד הצדדים מפר את ההסכם, הצד השני יכול לפעול למימוש הסעדים כפי שהם מופיעים בחוזה.

בית המשפט לא תמיד מתערב בקביעת הפיצוי

נקודת המוצא של בית המשפט היא שלשני הצדדים המופיעים בחוזה יש את הזכות להסכים ביניהם על שיעור הפיצוי במקרה של הפרה. במילים אחרות, בית המשפט אינו מתערב באופן אוטומטי בקביעת סכום הפיצוי אלא אם כן יש בכך צורך. הצד הטוען כי יש להפחית את גובה הפיצוי כפי שהוסכם עליו במסגרת חוזה השכירות צריך להוכיח זאת מול בית המשפט. ההוכחה תתבסס על ראיות לכך שהפיצוי אשר אינו מתקיים ביחס לנזק אותו צפו הצדדים בזמן ניסוח ההסכם. התשתית הראייתית המוצגת בפני בית המשפט היא זו שתביא להכרעה. ישנם גם מקרים בהם בית המשפט מקבל את טענתו של אדם לכך שהפיצוי צריך להיות גבוה יותר מזה המופיע בחוזה השכירות, אך לא בצורה בלתי סבירה. ברוב פסקי הדין התקדימיים קבע בית המשפט כי פיצוי של פי שלושה מגובה דמי השכירות עבור הפרה רגילה בלבד הוא אינו מקובל.

מתי כדאי להשיג פשרה?

כל מצב בו אחד הצדדים אינו מקיים את התחייבויותיו יכול להביא לכדי הפרת חוזה. יחד עם זאת, ההפרה לא תמיד מחייבת פיצוי משום שלעיתים היא מסתיימת בהשגת פשרה. בכל הקשור אל חוזה שכירות, הפשרה יכולה להיות עזיבה מיידית של הנכס בפעולה אשר תשרת את האינטרסים של שני הצדדים. רק במידה והנפגע אינו מצליח להגיע לפשרה או כלל לא מעוניין בה מומלץ לפנות למען ניהול הליך משפטי ולהגיש תביעה לבית המשפט.

אפשרויות להתמודדות עם הפרת חוזה על פי דיני חוזים

באופן כללי, דיני חוזים קובעים שלוש אפשרויות להתמודדות עם הפרה של חוזה מכל סוג:

א. אכיפת החוזה – במקרה כזה בית המשפט מורה על הצד הפוגע לאכוף את החוזה המקורי. זו היא אפשרות פחות רלוונטית במקרה של חוזה שכירות, משום שלאחר ההפרה אף אחד מהצדדים אינו מעוניין להמשיך בהתקשרות.

ב. ביטול והשבה – גם סעד זה אינו רלוונטי לחוזי שכירות. מבחינת בתי המשפט, באמצעות סעד זה מחויבים הצדדים להשיב אחד לשני את מה שקיבלו כתוצאה מהחוזה ולהמשיך בדרכם בנפרד.

ג. פיצוי – זהו הסעד השכיח במקרים של הפרות חוזה שכירות משום שהצד הנפגע יכול לכסות את הוצאותיו ואת הנזק שנגרם לו. בית המשפט רשאי להורות על סעד הפיצוי לבדו או לצרפו אל אחת משתי האפשרויות האחרות.