נדל"ן מניב – המדריך לרוכשי נכסים מניבים להשקעה

סביר להניח שיצא לכם לשמוע את המושג "נדל"ן מניב", אבל לא באמת הבנתם במה מדובר.
בקצרה, מדובר על נכס שאפשר להשכיר אותו לגורם אחר ולקבל עליו דמי שכירות.
כיום, אפשר לראות שיותר ויותר אנשים בוחרים להשקיע בתחום הנדל"ן וזאת על מנת לייצר אמצעי הכנסה נוסף. אותו מושג מדובר "נדל"ן מניב", מתייחס לנכס שיש עליו תשואה. כלומר, הוא מספק לבעלים שלו, הכנסה כספית קבועה.

הכתבה בשיתוף עם חברת rep השתתפויות בנכסים.

איזה מאפיינים יש לנכס מניב?

ניתן לראות שיש שני מאפיינים בולטים לנכס מניב והם:

-הוא נושא תשואה – ניתן לייצר ממנו הכנסה באופן שוטף.

-הוא בעל ערך הוני – הנכס משמעותו הון עבור הבעלים. גובה ההון נקבע על פי שווי הנכס.

איזה סוגים של נכסים מניבים קיימים?

למעשה, נכס מניב יכול להיות כל נכס שניתן להשכיר. לדוגמה, חנויות, קניונים, בתי מלון, אולמות אירועים, תחנות דלק, משרדים, מבנים למטרות תעשייה ומסחר, משרדים, דירות מגורים.
לכל אחד מהנכסים שהוזכרו לעיל, יש יתרונות וחסרונות.

אם מדובר על נכס למגורים, מדובר על אפיק השקעה שהוא יציב, בטוח וגם סולידי. אפשר להנות מתשואה אטרקטיבית משכירות. כמו כן, יש לנכס גם פוטנציאל השבחה לאורך זמן.
אם מדובר על נכס מסחרי, ניתן לראות יתרון בולט על פני נכס למגורים, שכן התשואה היא הרבה יותר גבוהה. לצד היתרון, יש גם חיסרון והוא רמת הסיכון הגבוהה יותר בהשוואה לנכס למגורים.

איך מחליטים במה להשקיע?

לפני שאתם בוחרים את סוג ההשקעה בנכס המניב, מומלץ שתיקחו בחשבון את הפרמטרים הללו:

-תשואה פוטנציאלית – זהו אחד השיקולים המשמעותיים והחשובים ביותר כאשר מדובר על השקעה מניבה. בדקו מהי התשואה העתידה להתקבל במידה ואתם משכירים את הנכס. כמו כן, בדקו האם אותה תשואה אכן הולמת את מרכיבי הסיכון שיש בעסקה. קחו בחשבון שגובה דמי השכירות שאתם מתכוונים לגבות, יהיה גבוה מעלויות המימון הקבועות של הנכס. בישראל, התשואה המקובלת עבור נכס למגורים תהיה 3 עד 5 אחוזים ו-5 עד 8 אחוזים לנכס מסחרי.

-רמת הסיכון – כל השקעה בנדל"ן, יש בה מידת מסוימת של סיכון. על מנת שתוכלו להעריך את הסיכונים שיש ברכישת הנכס, עליכם לשאול את עצמכם מספר שאלות כמו, האם התשואה אכן משתלמת בהשוואה להוצאות הנדרשות? האם המינוף הפיננסי שיש לכם אכן מספק לרכישה של הנכס? האם מדובר על נכס שנמצא במיקום טוב עם ביקוש גבוה? האם יהיה קל או קשה להשכיר את הנכס? מהו פוטנציאל ההשבחה של הנכס? רק נחדד ונציין שאם תבחרו בנדל"ן מניב למגורים, הרי שרמת הסיכון היא הרבה יותר נמוכה בהשוואה לנדל"ן מסחרי מניב. על כן, השקעה זו תתפס כהרבה יותר בטוחה.

-היתכנות כלכלית – בדקו האם העסקה תואמת את היכולות הכלכליות שלכם. בדקו מהו ההון העצמי שדרוש להשקעה, מה הגובה של העלויות הנלוות כמו מיסים, אגרות, דמי תיווך, שכר טרחה לעורכי דין ועוד. שימו לב, עליכם גם להיות מוכנים לכל מיני הוצאות בלתי צפויות שיכולות לצוץ במסגרת ההשקעה.

איזה בדיקות מומלץ לבצע לפני השקעה בנדל"ן מניב?

להלן הבדיקות המומלצות:

-מיקום הנכס – נכסים הנמצאים בערים גדולות, יהיו יקרים יותר וכמו כן דמי השכירות יהיו גבוהים יותר. מנגד, נכסים בערים קטנות יהיו זולים יותר וכמו כן דמי השכירות יהיו נמוכים יותר. בדקו שהנכס קרוב לעורקי תחבורה ציבורית. ככל שתהיה נגישות תחבורתית גבוהה יותר, כך גם הביקוש להשכיר את הנכס יעלה.

-מצב הנכס – בדקו כמה צריך להשקיע בנכס, על מנת להפוך אותו לבר השכרה. האם צריך רק שיפוץ נקודתי או שצריך שיפוץ נרחב יותר. בדקו את עלויות השיפוץ. כמו כן, בדקו האם מדובר על נכס ישן או על נכס חדש. בדקו גם את דרישות התחזוקה של הנכס.

-ביקוש – בדקו את ההיצע והביקוש באזור בו ממוקם הנכס. הדבר משפיע על שני דברים חשובים שהם שווי הנכס וגובה דמי השכירות.

-שוכרים – בדקו מיהו קהל היעד שישכיר את הנכס. האם מדובר על קהל יעד עם אוכלוסייה איכותית ובעלת אמצעים או שמדובר על קהל יעד עם אוכלוסייה חלשה.